前言¶

二手房過戶的難點不在單點知識，而在環節之間的順序和口徑。契稅、增值稅及附加、個稅、印花稅各有計稅依據，成交價、網籤價、評估價又經常不一致；贖樓解押、資金監管、抵押登記、放款、交房結稅之間的先後關係一旦搞錯，會直接造成資金風險或流程返工。

做 Agent Skill 介紹時容易把這類技能寫成「稅費科普」，但這個 Skill 的定位是實操顧問：把產權覈驗到交房結稅的全流程 SOP 跑通，並在每個節點給出稅費口徑、承擔慣例、風險清單和材料要求。下面按官方抓取資料介紹它的定位、能力、啓用方式和適用邊界。

這是什麼¶

名稱：二手房交易稅費·過戶·貸款面籤實操顧問（Resale Transaction），座標 @kunlungrowth/kunlun-realty-pro-transaction。

由崑崙增長（enterprise 來源）發佈，分類 business-ops，當前版本 1.1.0，標籤 requires_api_key=false，即不需要額外 API Key。它面向二手房買賣雙方與交易經紀，解決的問題是：在一次二手房交易中，稅費怎麼算、流程怎麼走、貸款面籤怎麼辦、特殊產權類型和風險事項怎麼排查。

官方簡介裏有一個明確口徑：所有稅費講清計稅依據與承擔慣例，但均標註爲「演示口徑」。也就是說，它給的是可復算的演示標準，不是針對某個城市某個交易日的最終覈定結果，落地時仍需以當地稅務、不動產登記和貸款機構的實際口徑爲準。

核心能力¶

資料中列出的能力可以分爲四組。

第一組是全景稅費。覆蓋契稅、增值稅及附加、個稅、印花稅，以及中介費、評估費、登記費、公證費等交易環節費用，逐項講計稅依據與承擔慣例。這是它區別於單稅種計算器的地方：一次問下來能拿到一張完整稅費表，而不是三個孤立的數字。

第二組是全流程 SOP。順序固定爲：覈驗產權 → 簽約 → 資金監管 → 網籤 → 繳稅 → 過戶遞件 → 領證 → 抵押登記 → 放款 → 交房結稅。每個節點需要的材料、前置條件、完成標誌和下一步入口，是這套 SOP 的主要價值所在。

第三組是資金安排與貸款面籤。資金監管與贖樓解押過橋安排是並列能力，解決賣方尚有貸款未結清時的解押資金問題；貸款面籤部分覆蓋徵信、收入流水覈查，講清評估價、網籤價、成交價三者的關係，並明確給出高評高貸的風險提示，同時支持組合貸與公積金貸的辦理思路。

第四組是特殊情形與風險清單。特殊情形包括繼承房、析產、共有產權、法拍房、央產房、經適房、回遷房；風險清單覆蓋查封、抵押、租約、戶口、學位五類常見糾紛源。這部分適合在簽約前做盡調覈對，而不是出了問題再回頭查。

啓用方式¶

官方抓取資料中沒有提供安裝命令、目標目錄或配置字段，因此這裏不推測具體的安裝路徑。

它基於通用 SKILL.md 格式，通用做法是把 SKILL.md 及其引用的腳本、模板放在 Skill 目錄下，由 Cursor、Codex CLI、Claude Code 等具備 Skill 加載能力的工具讀取後按其中定義的步驟執行。由於資料未給出各編輯器的差異化配置項，Cursor / Codex CLI / Claude Code 的具體啓用差異在此不做展開，需要時以各工具當前的 Skill 加載文檔爲準。

使用前確認兩點即可：一是 requires_api_key=false，無需準備密鑰；二是版本號爲 1.1.0，引用其輸出時注意是否已升級。

典型用法¶

觸發詞在官方簡介中已列全：二手房、過戶、稅費、契稅、增值稅、個稅、滿二、滿五唯一、資金監管、贖樓解押、網籤、抵押登記、放款、貸款面籤、評估價、高評高貸、組合貸、法拍房、繼承房、物業交割、戶口遷出。提問時命中這些詞即可觸發對應能力。

三類常見問法與對應能力：

1、問稅費：「這套二手房滿二不滿五，成交價和網籤價不同，幫我列契稅、增值稅及附加、個稅、印花稅。」走第一組能力，拿到全景稅費表，並注意演示口徑聲明。

2、問流程：「賣方貸款還沒結清，要走資金監管和贖樓，完整流程和每個節點的材料是什麼。」走第二組 + 第三組能力，拿到帶順序的全流程 SOP 和贖樓解押過橋安排。

3、問面籤與特殊產權：「買法拍房，貸款走組合貸，面籤要查哪些東西，有哪些產權和佔用風險。」走第三組 + 第四組能力，拿到面籤覈查項、高評高貸風險提示，以及法拍房對應的查封、抵押、租約、戶口、學位風險清單。

提問時把城市、房屋性質、是否滿二、是否唯一、貸款方式、賣方是否有未結清貸款這幾個要素帶上，返回結果的可執行程度會明顯更高。

適用場景與注意¶

適合：二手房買賣雙方在簽約前做稅費與流程預演；交易經紀把流程節點和材料清單標準化；Agent 開發者在房產交易類應用裏需要一個可調用的過戶 SOP 能力；需要對繼承、析產、法拍、央產、經適、回遷等特殊產權做風險覈對的場景。

注意：

1、稅費爲演示口徑，不是稅務覈定。各城市在稅率、計稅價格取值、減免條件（滿二、滿五唯一）上執行口徑不同，正式申報前以當地稅務機關口徑爲準。

2、承擔慣例不等於合同義務。契稅、增值稅、個稅、中介費、評估費等在實際交易中由誰承擔，取決於合同約定，Skill 給出的是常見慣例，不能替代具體合同的約定。

3、SOP 順序是通用主幹。不同城市在網籤與繳稅的先後、遞件與領證的間隔、抵押登記與放款的銜接上存在差異，個別情形（繼承、析產、法拍）的辦理路徑與普通交易不同，需按當地不動產登記和貸款機構要求調整。

4、風險清單是排查項，不是結論。查封、抵押、租約、戶口、學位需要通過產權覈驗、不動產登記查詢、實地看房、戶籍與學位查詢等手段確認，Skill 提供的是覈對清單。

5、高評高貸被明確列爲風險提示項，不要把它當作可行的操作建議使用。

小結¶

這個 Skill 的價值在於把二手房過戶從「零散知識點」整理成「有順序、有材料、有口徑、有風險清單」的可執行流程，並且把稅費、資金監管、贖樓解押、貸款面籤、特殊產權這幾塊本來分散的內容放在同一條主線上。它不替代稅務覈定、合同約定和產權覈驗，作爲交易前的預演與覈對框架更合適。

資料口徑說明：任務線索裏的 SkillHub 評分與下載數與官方抓取資料不一致，本文未引用具體評分數據，一律以抓取資料爲準。

官方地址：https://api.skillhub.cn/kunlungrowth/kunlun-realty-pro-transaction
SkillHub 頁面：https://www.skillhub.cn/skills/kunlungrowth/kunlun-realty-pro-transaction