前言¶

二手房过户的难点不在单点知识，而在环节之间的顺序和口径。契税、增值税及附加、个税、印花税各有计税依据，成交价、网签价、评估价又经常不一致；赎楼解押、资金监管、抵押登记、放款、交房结税之间的先后关系一旦搞错，会直接造成资金风险或流程返工。

做 Agent Skill 介绍时容易把这类技能写成「税费科普」，但这个 Skill 的定位是实操顾问：把产权核验到交房结税的全流程 SOP 跑通，并在每个节点给出税费口径、承担惯例、风险清单和材料要求。下面按官方抓取资料介绍它的定位、能力、启用方式和适用边界。

这是什么¶

名称：二手房交易税费·过户·贷款面签实操顾问（Resale Transaction），坐标 @kunlungrowth/kunlun-realty-pro-transaction。

由昆仑增长（enterprise 来源）发布，分类 business-ops，当前版本 1.1.0，标签 requires_api_key=false，即不需要额外 API Key。它面向二手房买卖双方与交易经纪，解决的问题是：在一次二手房交易中，税费怎么算、流程怎么走、贷款面签怎么办、特殊产权类型和风险事项怎么排查。

官方简介里有一个明确口径：所有税费讲清计税依据与承担惯例，但均标注为「演示口径」。也就是说，它给的是可复算的演示标准，不是针对某个城市某个交易日的最终核定结果，落地时仍需以当地税务、不动产登记和贷款机构的实际口径为准。

核心能力¶

资料中列出的能力可以分为四组。

第一组是全景税费。覆盖契税、增值税及附加、个税、印花税，以及中介费、评估费、登记费、公证费等交易环节费用，逐项讲计税依据与承担惯例。这是它区别于单税种计算器的地方：一次问下来能拿到一张完整税费表，而不是三个孤立的数字。

第二组是全流程 SOP。顺序固定为：核验产权 → 签约 → 资金监管 → 网签 → 缴税 → 过户递件 → 领证 → 抵押登记 → 放款 → 交房结税。每个节点需要的材料、前置条件、完成标志和下一步入口，是这套 SOP 的主要价值所在。

第三组是资金安排与贷款面签。资金监管与赎楼解押过桥安排是并列能力，解决卖方尚有贷款未结清时的解押资金问题；贷款面签部分覆盖征信、收入流水核查，讲清评估价、网签价、成交价三者的关系，并明确给出高评高贷的风险提示，同时支持组合贷与公积金贷的办理思路。

第四组是特殊情形与风险清单。特殊情形包括继承房、析产、共有产权、法拍房、央产房、经适房、回迁房；风险清单覆盖查封、抵押、租约、户口、学位五类常见纠纷源。这部分适合在签约前做尽调核对，而不是出了问题再回头查。

启用方式¶

官方抓取资料中没有提供安装命令、目标目录或配置字段，因此这里不推测具体的安装路径。

它基于通用 SKILL.md 格式，通用做法是把 SKILL.md 及其引用的脚本、模板放在 Skill 目录下，由 Cursor、Codex CLI、Claude Code 等具备 Skill 加载能力的工具读取后按其中定义的步骤执行。由于资料未给出各编辑器的差异化配置项，Cursor / Codex CLI / Claude Code 的具体启用差异在此不做展开，需要时以各工具当前的 Skill 加载文档为准。

使用前确认两点即可：一是 requires_api_key=false，无需准备密钥；二是版本号为 1.1.0，引用其输出时注意是否已升级。

典型用法¶

触发词在官方简介中已列全：二手房、过户、税费、契税、增值税、个税、满二、满五唯一、资金监管、赎楼解押、网签、抵押登记、放款、贷款面签、评估价、高评高贷、组合贷、法拍房、继承房、物业交割、户口迁出。提问时命中这些词即可触发对应能力。

三类常见问法与对应能力：

1、问税费：「这套二手房满二不满五，成交价和网签价不同，帮我列契税、增值税及附加、个税、印花税。」走第一组能力，拿到全景税费表，并注意演示口径声明。

2、问流程：「卖方贷款还没结清，要走资金监管和赎楼，完整流程和每个节点的材料是什么。」走第二组 + 第三组能力，拿到带顺序的全流程 SOP 和赎楼解押过桥安排。

3、问面签与特殊产权：「买法拍房，贷款走组合贷，面签要查哪些东西，有哪些产权和占用风险。」走第三组 + 第四组能力，拿到面签核查项、高评高贷风险提示，以及法拍房对应的查封、抵押、租约、户口、学位风险清单。

提问时把城市、房屋性质、是否满二、是否唯一、贷款方式、卖方是否有未结清贷款这几个要素带上，返回结果的可执行程度会明显更高。

适用场景与注意¶

适合：二手房买卖双方在签约前做税费与流程预演；交易经纪把流程节点和材料清单标准化；Agent 开发者在房产交易类应用里需要一个可调用的过户 SOP 能力；需要对继承、析产、法拍、央产、经适、回迁等特殊产权做风险核对的场景。

注意：

1、税费为演示口径，不是税务核定。各城市在税率、计税价格取值、减免条件（满二、满五唯一）上执行口径不同，正式申报前以当地税务机关口径为准。

2、承担惯例不等于合同义务。契税、增值税、个税、中介费、评估费等在实际交易中由谁承担，取决于合同约定，Skill 给出的是常见惯例，不能替代具体合同的约定。

3、SOP 顺序是通用主干。不同城市在网签与缴税的先后、递件与领证的间隔、抵押登记与放款的衔接上存在差异，个别情形（继承、析产、法拍）的办理路径与普通交易不同，需按当地不动产登记和贷款机构要求调整。

4、风险清单是排查项，不是结论。查封、抵押、租约、户口、学位需要通过产权核验、不动产登记查询、实地看房、户籍与学位查询等手段确认，Skill 提供的是核对清单。

5、高评高贷被明确列为风险提示项，不要把它当作可行的操作建议使用。

小结¶

这个 Skill 的价值在于把二手房过户从「零散知识点」整理成「有顺序、有材料、有口径、有风险清单」的可执行流程，并且把税费、资金监管、赎楼解押、贷款面签、特殊产权这几块本来分散的内容放在同一条主线上。它不替代税务核定、合同约定和产权核验，作为交易前的预演与核对框架更合适。

资料口径说明：任务线索里的 SkillHub 评分与下载数与官方抓取资料不一致，本文未引用具体评分数据，一律以抓取资料为准。

官方地址：https://api.skillhub.cn/kunlungrowth/kunlun-realty-pro-transaction
SkillHub 页面：https://www.skillhub.cn/skills/kunlungrowth/kunlun-realty-pro-transaction