前言¶
住宅項目的投資定位與產品策劃，鏈條很長：先看城市和板塊，再看地塊價值，然後是客戶、產品、方案，最後落到經濟測算和投資決策。每個環節都有通行的方法論和大量規範要查，一份報告下來往往要翻遍幾十份資料，口徑還不容易統一。這個 Skill 做的就是把這條鏈上的分析工作交給 AI 按固定框架執行，輸出七類專業報告。
下面介紹這個 Skill：先講它是什麼、能做什麼，再講怎麼啓用、適合誰用。
這是什麼¶
「高端住宅地產投資定位與好房子方案策劃」是一個面向住宅地產投資決策的 AI 策劃助手，由社區開發者 user_f1869d8e 發佈在 SkillHub 上，座標 @user_f1869d8e/housing-investment-planner，版本 1.0.0，分類 business-ops。它以行業頭部房企和諮詢機構的方法論爲藍本，把城市研判、地塊評估、客戶畫像、產品定位、好房子方案、經濟測算串成一套固定流程，並內置了標準規範索引和政策時間線。資料標註 requires_api_key=false，即不需要額外的 API key。
核心能力¶
Skill 在簡介中列出了六大核心能力，下面逐條說明。
城市研判¶
用六維模型評估城市，維度包括基本面、市場健康度、政策、競爭、板塊、客戶，並按行業通行的三原則做篩選。產出是城市層面的進入與否的判斷依據。
地塊評估¶
對單塊地做五維加權評分：區位 30%、配套 25%、規劃 20%、市場 15%、開發 10%，權重已在 Skill 中固化。評分之外還做 SWOT 分析和競品對標，用於判斷地塊在區域內的相對位置。
客戶畫像¶
客羣分爲五類：剛需、首改、二改、高端、投資。配合七步定位法，產出客戶地圖和需求優先級，用於支撐後面的戶型配比和產品定位。
產品定位¶
方法是頭部房企產品線對標，產出三樣東西：業態選擇、戶型配比、差異化策略。戶型配比給了一個參考結構：跑量產品 60%、利潤產品 25%、形象產品 15%；差異化從五個維度展開。
好房子方案¶
按十個維度組織方案：安全、舒適、綠色、智慧、人文，加經濟、美觀、服務、韌性、生態。Skill 按剛需、改善、高端三個層級做差異化的投入配置，避免所有項目套同一版標準。
經濟測算¶
建完整的收入、成本、稅費模型，輸出 IRR、NPV、ROE，並做敏感性分析：售價、成本、去化各浮動 ±10%，看項目表現的變化幅度。最終給出投資決策建議。
內置知識庫¶
Skill 內置三類參考資料，用於讓上述框架落到國內規範和現行政策上：
- 100+ 國標、行標索引，用於好房子方案和設計環節查標準；
- 好房子政策全時間線（2023—2025），用於判斷政策口徑的先後變化；
- 頭部房企方法論彙編，作爲產品定位和投資決策的對標素材。
報告產出¶
按官方簡介，Skill 可一鍵生成七類專業報告：城市研判報告、地塊評估報告、客戶畫像報告、產品定位報告、好房子策劃報告、經濟測算報告、投資決策建議書。七份報告對應六項核心能力的輸出加上投資決策彙總，適合按項目節點分批產出，而不是一次性全量生成。
啓用方式¶
官方頁面未提供可直接執行的安裝命令，資料中只有座標和來源信息，這裏不虛構命令。按 SkillHub 的通用用法，從頁面獲取該 Skill 後安裝到本地，再在 Cursor、Codex CLI 或 Claude Code 等支持 Skill 的客戶端中啓用即可。本 Skill 基於通用 SKILL.md 格式，不需要配置 API key。如果客戶端對 Skill 目錄位置或加載方式有額外要求，以客戶端文檔爲準。
適用場景與注意¶
適合這幾類使用：地產投拓、投資拓展崗位需要快速出城市和地塊的初判；產品策劃需要戶型配比和產品線對標的參考框架；需要按統一口徑生成經濟測算報告時，可直接用內置模型。
用的時候注意三點。第一，評分權重（如五維加權的百分比、戶型配比的 60/25/15）是 Skill 內置的參考結構，用在不同城市和項目上需要自行校驗，不能當作通用標準。第二，內置標準索引和政策時間線截止到 2025 年，2025 年之後的政策變化不在覆蓋範圍內，引用前要覈實現行版本。第三，經濟測算的敏感性分析只覆蓋售價、成本、去化三個變量，融資條件、工期變動等未納入，複雜項目的測算仍需人工補充。
結尾¶
這個 Skill 的價值在於把住宅投資策劃的完整鏈路固化成一套可重複執行的流程：從城市研判到投資決策，框架、權重、標準索引都內置好了，用戶按節點觸發即可。對需要快速出報告初稿的投拓和策劃崗位，能省掉大部分資料整理和口徑統一的時間。官方地址：https://www.skillhub.cn/skills/user_f1869d8e/housing-investment-planner
