前言¶

工程項目虧損，多數不是施工能力的問題，而是商務策劃沒有提前介入：中標後才發現合同風險，臨建投入過高，土方工程虧損，變更籤證沒有及時確認，過程資料缺失導致結算無法落地。下面介紹的這個 Skill，就是針對這個缺口設計的——把商務管理從施工過程中的被動控制，前移到項目開局階段。

這是什麼¶

這是「鵬哥撩工程 Ai」出品的社區 Skill（版本 1.0.0，分類 business-ops，發佈者 user_833fca90，標籤 requires_api_key=false，即不需要 API key），面向房地產、房建、代建、EPC 總承包項目，覆蓋從拿到項目到最終盈利兌現的全過程商務經營。核心理念是：開局鎖邊界，過程保權益，結算固收益。

它不替代正式合同審覈、設計單位意見、造價諮詢審覈、法律意見或財務審計，定位是策劃與風險識別的輔助工具。

核心功能¶

1、項目經營基線建立。開工策劃前先建立六條基線，每條都有明確的輸出物：

• 合同基線：合同金額、計價方式、承包範圍、風險包乾範圍、變更籤證條件、調價條款、付款條件、獎罰條款 → 《合同風險分析表》
• 成本基線：投標成本、目標成本、責任成本、分包成本、材料成本、措施成本、管理成本 → 《目標成本分析表》
• 設計基線：有效圖紙、設計缺口、概算限額、專業接口、優化空間 → 《設計風險及優化清單》
• 進度基線：合同工期、關鍵節點、開工條件、資源投入、關鍵線路 → 《施工計劃風險分析》
• 資金基線：預付款、進度款、回款週期、資金峯值、保函保證金 → 《項目現金流風險分析》
• 風險基線：地勘、場地、政策、市場價格、分包履約、質量安全 → 《項目風險地圖》

2、十大商務策劃掃描。依次覆蓋：合同與清單策劃、設計與概算策劃、成本盈利策劃、臨建永臨結合策劃、土方與場地策劃、分包招採策劃、材料設備策劃、施工組織優化、變更籤證策劃、結算與回款策劃。其中臨建與土方是兩個容易出虧損的專項：前者目標是減少臨時投入、實現永久利用，後者重點控制土方平衡、外運距離、棄土條件帶來的虧損風險。

3、五步使用流程。輸入項目資料 → 明確經營目標 → 風險掃描（合同、成本、技術、施工、資金五類）→ 制定專項策劃（策劃卡、責任清單、行動計劃、收益預測）→ 過程跟蹤，持續更新成本變化、變更籤證、合同執行、回款情況、盈利兌現，形成經營閉環。

4、標準輸出成果。項目商務策劃書、開工前 90 天行動計劃、專項策劃卡、項目盈利風險地圖、經營月報；以及常用成果清單：合同風險清單、目標成本分析表、盈利機會清單、虧損風險清單、臨建策劃方案、土方專項策劃、分包招採策劃、90 天行動計劃、變更籤證臺賬、結算回款計劃。

啓用方式¶

該 Skill 按通用 SKILL.md 格式組織，在 SkillHub 上的座標爲：

@user_833fca90/pengge-liaogongcheng-real-estate-new-start-project-commercial-planning-profit-guarantee-assistant

官方地址：

https://api.skillhub.cn/user_833fca90/pengge-liaogongcheng-real-estate-new-start-project-commercial-planning-profit-guarantee-assistant

頁面數據（評分 100000，下載 1179，安裝 0）取自抓取資料中的官方地址頁面。資料未給出具體安裝命令，各工具的導入方式請以該頁面說明爲準，此處不做推測。

典型用法¶

調用時按固定字段提供項目信息，字段包括：項目名稱、項目類型、建設模式、合同金額、合同模式、項目階段、合同文件、設計資料、目標成本、當前問題、經營目標、輸出需求。三個官方示例：

示例一：開工前商務策劃
輸入：某住宅小區項目，固定單價合同，開工準備階段，資料爲施工合同、招標文件、施工圖、成本測算。
輸出：合同風險分析、盈利機會清單、成本控制措施、90天商務計劃。

示例二：項目虧損風險分析
輸入：材料上漲、分包價格增加、設計變更頻繁、回款滯後。
輸出：虧損原因分析、止損措施、盈利恢復方案。

示例三：土方專項策劃
輸入：地勘資料、合同、現場條件。
輸出：土方風險分析、成本控制措施、過程確權方案。

變更籤證策劃要求建立「事件發生 → 通知 → 記錄 → 確認 → 計量 → 結算」的閉環臺賬；簽證無法確認時，回溯事實依據、合同依據、過程資料，形成補證方案和確權路徑。

適用場景¶

1、中標後項目啓動階段：合同交底、風險識別、目標成本制定。
2、開工準備階段：臨建策劃、土方策劃、招採策劃、施工組織優化。
3、施工過程階段：變更籤證、成本控制、過程確權。
4、項目虧損階段：原因分析、止損方案、盈利恢復。
5、結算階段：資料整理、索賠準備、工程款回收。

適用人員：房地產開發企業工程管理人員、總承包項目經理、商務經理、成本經理、項目經營負責人、技術負責人、EPC 項目管理團隊、工程諮詢機構。

邊界與注意¶

Skill 明確不支持虛構工程量、僞造資料、虛假簽證、違規降低質量安全標準、規避招採流程，所有策劃必須基於真實項目條件、有效合同文件、合法審批流程和可複覈資料。正式決策仍需回到合同審覈、造價諮詢、法律與審計環節。

結尾¶

這個 Skill 的價值在於把商務管理從施工過程中的被動控制，變成開局鎖邊界、過程保權益、動態控成本、最終兌現利潤的策劃流程。適合在項目啓動和開工準備階段介入，尤其值得先跑一遍十大策劃掃描中的臨建與土方兩項。

官方地址：https://api.skillhub.cn/user_833fca90/pengge-liaogongcheng-real-estate-new-start-project-commercial-planning-profit-guarantee-assistant